前段時(shí)間，哈爾濱一小區(qū)居民因?yàn)樗阶栽覛С兄貕Γ瑢?dǎo)致樓體大范圍開(kāi)裂，樓上200多戶(hù)居民被緊急疏散，損失超過(guò)1.6億。

這戶(hù)人家缺大德是沒(méi)跑了，但另一個(gè)更大的疑點(diǎn)是，為什么都有人把挖掘機(jī)、鏟車(chē)開(kāi)上3樓了，小區(qū)物業(yè)卻一點(diǎn)動(dòng)靜也沒(méi)有？

(相關(guān)資料圖)

小區(qū)物業(yè)不作為、以公謀私、服務(wù)態(tài)度惡劣，老生常談，但為什么我們總是拿它沒(méi)辦法？我們身邊越來(lái)越多的居住問(wèn)題無(wú)解，禍根究竟在哪？

首先，一個(gè)樓盤(pán)建完后選哪家物業(yè)管理，業(yè)主基本沒(méi)有任何參與權(quán)，理論上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)公司。

但現(xiàn)實(shí)情況是，開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)直接用自己家附屬的物業(yè)公司，招標(biāo)就是走個(gè)流程，只要服務(wù)到位，選哪個(gè)倒也無(wú)所謂。

但是這些物業(yè)公司又大多選擇了一種非常雞賊的物管制度——包干制，打個(gè)比方說(shuō)一個(gè)小區(qū)一個(gè)月固定要收10萬(wàn)塊錢(qián)物業(yè)費(fèi)，物業(yè)拿著這10萬(wàn)雇人給咱們清理垃圾、維修管道、看管門(mén)禁，一次性收費(fèi)，自負(fù)盈虧，最后剩多少就是物業(yè)自己的收入。

因?yàn)樨?cái)務(wù)不透明，許多物業(yè)公司光顧著一味省錢(qián)，減少聘請(qǐng)工作人員的開(kāi)支，小區(qū)的環(huán)境就肉眼可見(jiàn)地惡化，業(yè)主也因此不愿意交物業(yè)費(fèi)，收不上來(lái)錢(qián)，物業(yè)為了“降本增效”，一邊違規(guī)出租廣告位，一邊再砍服務(wù)預(yù)算。

長(zhǎng)此以往，我們就看到了小區(qū)里遍地是狗屎，樓道到處是廣告的景象，那既然如此，我們把物業(yè)公司開(kāi)了，自己管理小區(qū)行不行？

可以，已經(jīng)有不少小區(qū)成立了自己的業(yè)主大會(huì)，但是這個(gè)難度非常大，首當(dāng)其沖的問(wèn)題就是，錢(qián)從哪來(lái)？

業(yè)主大會(huì)又不是一個(gè)商業(yè)公司，直接跟大伙兒收錢(qián)肯定是不行了，估計(jì)不少買(mǎi)過(guò)房的氪官都忘了，在交房前自己還支付過(guò)一筆住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金，幾千到上萬(wàn)不等。

這筆錢(qián)理論上相當(dāng)于業(yè)主們存起來(lái)，留著以后修繕?lè)孔雍托^(qū)用的，但是真實(shí)的利用率卻極低。

2021年青島市有過(guò)一次披露，全市的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金累計(jì)超過(guò)120億元，但是10年間只啟用了約3600萬(wàn)元，使用率不到千分之三。

為什么使用率這么低？

因?yàn)橄嚓P(guān)部門(mén)有規(guī)定，要滿(mǎn)足大于2/3建筑面積以及2/3人數(shù)的業(yè)主同意，才能向區(qū)政府和市政府申請(qǐng)用這筆錢(qián)。

中國(guó)小區(qū)動(dòng)輒十幾公頃，內(nèi)含成千上萬(wàn)戶(hù)居民，想要統(tǒng)一2/3人數(shù)的意愿，談何容易？

所以很多城市上百億的住宅維修基金就這么躺在銀行賬戶(hù)里，毫無(wú)用途，實(shí)際上不僅申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)基金時(shí)小區(qū)居民處于劣勢(shì)，小區(qū)太大、人口太多、物權(quán)高度分散，這些情況同樣導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)在和物業(yè)打交道時(shí)長(zhǎng)期處在下位。

如果說(shuō)居民和物業(yè)的博弈是一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，那物業(yè)就是站在山頂?shù)挠欣恢?，指哪打哪，而居民們就像山腳下沒(méi)有目標(biāo)的游兵散俑，任人轟炸，失敗是注定的。

看起來(lái)居民和物業(yè)的糾紛是一種更深層次的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，尋常的調(diào)解根本無(wú)法觸及本質(zhì)，那這個(gè)問(wèn)題的根源到底在哪？

小區(qū)，這種住宅模式本身恐怕就是根源之一。

如果不是疫情，很多人可能沒(méi)有意識(shí)到中國(guó)的“小區(qū)”是一種多么特殊的存在。

這種住宅形式本身并不稀奇，全球很多大城市里都有，但是像我們這種面積非常大、人口密集、且封閉的，恐怕還真不多見(jiàn)，中國(guó)到底有多少小區(qū)？面積又都有多大呢？

高德發(fā)布的報(bào)告顯示，我國(guó)的小區(qū)數(shù)量在2016年就已經(jīng)超過(guò)了30萬(wàn)，其中超6成的面積都大于3萬(wàn)平方米。

3萬(wàn)平方米是什么概念呢？

普通6層居民樓能蓋10棟左右，差不多能容納1000戶(hù)居民，這還得說(shuō)是規(guī)模較小的那3成，一般規(guī)模的小區(qū)都能達(dá)到3000戶(hù)，再往上可以大到?jīng)]譜。

就拿*代表性的，號(hào)稱(chēng)全亞洲*的住宅小區(qū)北京天通苑來(lái)說(shuō)，占地面積800萬(wàn)平方米，常住人口超過(guò)30萬(wàn)，約占昌平區(qū)總?cè)丝诘?1.4%，不開(kāi)玩笑的說(shuō)，這一個(gè)小區(qū)里住的人，加起來(lái)約等于冰島一個(gè)國(guó)家的人口總數(shù)。

對(duì)比美國(guó)最多一兩百戶(hù)容量的小區(qū)，或者歐洲直接以樓為單位的街區(qū)，中國(guó)小區(qū)的體量是非常驚人的。

當(dāng)然了，人多的另一面就是錢(qián)多，早在2016年，天通苑的物業(yè)公司就曾在香港發(fā)布招股書(shū)謀求上市，雖然這家公司僅服務(wù)這一個(gè)小區(qū)，但光是幾十萬(wàn)人口的物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)，就能為他們一年帶來(lái)2億的收入。

查一下天通苑的物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，果然也是不一般，物業(yè)公司的主要股權(quán)都掌握在開(kāi)發(fā)商順天通集團(tuán)的董事長(zhǎng)及其子女們手里，天通苑的相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)都在這個(gè)家族的人手里流轉(zhuǎn)。

小區(qū)為什么這么大？

一個(gè)通常行之有效的推斷是：誰(shuí)從“大”上收益最多，誰(shuí)就最可能是始作俑者。

除了內(nèi)部管理一團(tuán)糟，大而封閉的小區(qū)還引發(fā)了不少外部問(wèn)題，比較典型的就是對(duì)城市交通微循環(huán)和商業(yè)微循環(huán)造成的負(fù)面影響，

2016年未來(lái)城市峰會(huì)上，原住建部副部長(zhǎng)仇保興曾坦言：“我們?cè)谇?0年犯過(guò)一個(gè)巨大的錯(cuò)誤，就是把城市外的交通模式引入到城市，用口袋式的設(shè)計(jì)搞了許多封閉式的社區(qū)，造成整個(gè)城市毛細(xì)血管的擁堵?！?/strong>

這方面天通苑是個(gè)典型的例子，隔壁的回龍觀(guān)也是，兩個(gè)超大社區(qū)連在一起集聚了近90萬(wàn)常住人口，內(nèi)部道路都很四通八達(dá)，但是由于是封閉型小區(qū)，內(nèi)外交通不連通，再加上動(dòng)輒幾十萬(wàn)人口的日常出行。

擁堵，基本上就是家常便飯，有數(shù)據(jù)顯示，“回天”地區(qū)的早晚高峰比北京市的平均值早1小時(shí)，全天擁堵時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8小時(shí)。

即便是坐地鐵，每天早高峰時(shí)段在回龍觀(guān)、天通苑等站點(diǎn)，也要在站外排10-20分鐘的隊(duì)才能進(jìn)站。

類(lèi)似的情況，在東邊的望京，南邊的方莊等大型住宅區(qū)也都不同程度地出現(xiàn)過(guò)。

與此同時(shí)，交通微循環(huán)阻塞的另一面，還有商業(yè)微循環(huán)的凋零，我們都知道路網(wǎng)越密集，往往沿街的商業(yè)就越豐富。

根據(jù)彭沖教授的計(jì)算，一個(gè)區(qū)域路網(wǎng)密度每提高1km/km2，餐飲店鋪的數(shù)量就會(huì)增加2個(gè)，美食店鋪的種類(lèi)將增加約1種，然而擁有眾多巨型社區(qū)的北京，路網(wǎng)密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國(guó)其他大城市，和國(guó)外的大都市相比，更是差了不止一點(diǎn)點(diǎn)。

在北京3環(huán)以外生活過(guò)的氪官，大概對(duì)這種小商業(yè)凋零有所感受，沿街的小商販幾乎沒(méi)有，距離最近的菜市場(chǎng)大概率也得坐車(chē)去，就連想找個(gè)便利店買(mǎi)瓶水有時(shí)候都要走十幾分鐘，整潔是真整潔，但商業(yè)繁榮卻很難見(jiàn)到。

既然既不利于物業(yè)管理，對(duì)周?chē)煌ê蜕虡I(yè)也有很多不好的影響，那為什么大而封閉的小區(qū)在中國(guó)還這么普遍呢？

說(shuō)起中國(guó)小區(qū)的起源問(wèn)題，可以說(shuō)各種因素非常復(fù)雜，不過(guò)大體從這三個(gè)方面能看出一些端倪。

*個(gè)最常見(jiàn)也*理解的說(shuō)法，就是對(duì)集體主義時(shí)期“大院制”的一種沿襲，前一陣大火的《漫長(zhǎng)的季節(jié)》，里面的“樺鋼大院”就是很典型的代表，范偉飾演的王響是樺林鋼鐵廠(chǎng)的一名工人，按他的話(huà)講“樺鋼是我家，文明靠大家”。

一點(diǎn)也不夸張，當(dāng)時(shí)的工人就是這么認(rèn)為的，80年代以前普通人理解的“城市化”就是進(jìn)城當(dāng)工人，單位分房住。

北方許多地方連城市規(guī)劃都是按照工業(yè)生產(chǎn)的需求布局的，單位大院就是彼時(shí)中國(guó)人對(duì)社區(qū)形態(tài)的*理解，這段歷史聽(tīng)起來(lái)挺遙遠(yuǎn)，但其實(shí)就是80后90后的父母輩小時(shí)候親身經(jīng)歷過(guò)的事情。

當(dāng)進(jìn)入90年代，大廠(chǎng)解體，分房制度瓦解，社會(huì)一夜之間轉(zhuǎn)型，但人們對(duì)于居住環(huán)境的認(rèn)識(shí)卻沒(méi)有來(lái)得及更新，“小區(qū)”這個(gè)“大院平替”，就順理成章地接上了棒。

中國(guó)小區(qū)真正大面積地在全國(guó)普及，其實(shí)就是從90年代開(kāi)始的，除了歷史的慣性，在這十年里還有一種非常特殊的力量，暗暗地推動(dòng)著人們?cè)谧约抑車(chē)Q起柵欄。

上世紀(jì)90年代，由于科技落后，政府財(cái)政吃緊，警力配給也很有限，社會(huì)治安問(wèn)題逐漸加深，一個(gè)關(guān)鍵的標(biāo)志，就是犯罪率增速非常高，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，從1987年到2001年這十幾年間，全國(guó)的犯罪率翻了3.4倍，

可以說(shuō)那十幾年里，中國(guó)的狀態(tài)就是“暴力發(fā)展”，很多介于模糊地帶的產(chǎn)業(yè)開(kāi)始興起，游戲廳、夜總會(huì)、錄像廳幾乎成了培養(yǎng)黑道大哥的溫床。

90年以后出生的人大多不知道，直到1996年我們國(guó)家才正式收繳民間槍支，2000年這項(xiàng)工作才徹底完成，在這之前，普通人的日常生活里或多或少都會(huì)有一些安全焦慮。

這種焦慮有一個(gè)很典型的體現(xiàn)，就是住在一樓的居民非常喜歡給自家窗戶(hù)安上防盜窗，一樓安完二樓安，有的甚至能連到頂樓，這種現(xiàn)象即便是今天，在一些老小區(qū)里依然很常見(jiàn)，

給窗子按柵欄還不夠，隨著刑事案件量逐年飆升，越來(lái)越多的居民樓也被以“小區(qū)”的形式封閉了起來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)1991至2000十年間，上海83%的小區(qū)都被封閉起來(lái)，廣東封閉了54000個(gè)小區(qū)，覆蓋了70%的城鄉(xiāng)面積和80%的人口。

不得不承認(rèn)以當(dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)境來(lái)看，小區(qū)的存在起碼解決了很多比較棘手的社會(huì)心理問(wèn)題。

不過(guò)，二十年過(guò)去了，我們的社會(huì)治安環(huán)境早已今非昔比，一方面社會(huì)犯罪率早就不再激增，另一方面中國(guó)“天網(wǎng)工程”在全國(guó)部署超過(guò)2000萬(wàn)個(gè)視頻鏡頭，動(dòng)態(tài)人臉識(shí)別技術(shù)每秒比對(duì)30億次，只要1秒鐘就能將全國(guó)人口“篩”一遍。

相比之下，小區(qū)門(mén)口的保安大爺，多少顯得有點(diǎn)落伍。

退一萬(wàn)步講，就算是真有犯罪分子想潛入你家小區(qū)，不用費(fèi)多大勁，一句“我是送快遞的”差不多就能暢通無(wú)阻，在科技高速發(fā)展和物業(yè)消極怠工 的雙重努力下，絕大多數(shù)小區(qū)的安保設(shè)施，基本已經(jīng)形同虛設(shè)。

既然如此，為什么小區(qū)還沒(méi)有消失？

再挖深一步，恐怕就要和中國(guó)城市土地交易制度有著根本性的聯(lián)系，1988年3月31日，第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)*次會(huì)議正式審議憲法修正案，

里面提到的一句話(huà)，可以說(shuō)是徹底扭動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，甚至重塑了幾十年未變的社會(huì)結(jié)構(gòu)，“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

土地使用制度改革拉開(kāi)帷幕后，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的激情徹底被點(diǎn)燃，擴(kuò)張速度甚至超出了很多地方政府的預(yù)想，據(jù)統(tǒng)計(jì)僅僅1992到1993兩年間，全國(guó)連耕地面積都被圈掉了73萬(wàn)公頃。

原國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵曾經(jīng)問(wèn)過(guò)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人，供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地出讓面積平均有多少，他的回答是“全國(guó)平均每個(gè)樓盤(pán)大概150畝地左右，在大城市更多甚至動(dòng)輒達(dá)到上千畝?！?/strong>

天通苑、方莊們，都是在那段時(shí)間出現(xiàn)的，土地動(dòng)輒數(shù)幾百畝掛牌出讓?zhuān)鋵?shí)對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)都是一件“多贏(yíng)”的好事，首先對(duì)地方政府而言，可以快速的收入大量土地出讓金，了解土地財(cái)政的氪官大概知道，這對(duì)中國(guó)城市發(fā)展至關(guān)重要。

另一方面，開(kāi)發(fā)商建設(shè)大面積的封閉小區(qū)，也可以通過(guò)規(guī)模效應(yīng)大大降低開(kāi)發(fā)成本，還可以利用物管業(yè)務(wù)后續(xù)集中收割，何樂(lè)而不為。

而對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，小區(qū)的出現(xiàn)既符合對(duì)于“大院”的熟悉感，又能撫慰來(lái)自時(shí)代的安全焦慮，這種開(kāi)發(fā)形式也在一定時(shí)期內(nèi)為城市增加了數(shù)以?xún)|計(jì)的就業(yè)機(jī)會(huì)。

中國(guó)特有的城市房地產(chǎn)格局——封閉式小區(qū)，就在這種千呼萬(wàn)喚的氛圍中，一步步走上了中國(guó)城市規(guī)劃的舞臺(tái)中央，從此再也沒(méi)下來(lái)過(guò)。

小區(qū)的柵欄還可以打開(kāi)嗎？

相信看到這里的氪官心中大概都有數(shù)了，事情恐怕沒(méi)那么簡(jiǎn)單，法律層面上講，院子里的公共區(qū)域是每一位業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的切實(shí)利益，不容侵犯。

城市規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，道路規(guī)劃已經(jīng)成型重新調(diào)整并非一朝一夕的事情，更何況這還威脅到了太多人的奶酪，阻力非比尋常。

不過(guò)，即便很難打開(kāi)，小區(qū)的維護(hù)也不應(yīng)該只有居民自己使勁兒，畢竟在建立之初，小區(qū)是一個(gè)由業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商、地方政府四方共同構(gòu)建的公共空間，每一方都有出力，每一方也都有受益，那每一方也都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)那份該有的責(zé)任。

過(guò)去30年里，中國(guó)經(jīng)歷了世界上速度最快、規(guī)模*的城市化進(jìn)程，小區(qū)，這種粗放的住宅規(guī)劃形式，可以說(shuō)在其中起到了很關(guān)鍵的作用，規(guī)?；ㄔO(shè)加快了城市更新的速度，滿(mǎn)足了大量流動(dòng)人口的住房需求。

與此同時(shí)，也塑造了全國(guó)千篇一律的城市風(fēng)貌，和隱匿在柵欄里呼之欲出的居住問(wèn)題，可以確定的是，封閉式小區(qū)必將走向衰敗。

當(dāng)人們的生活需求從“溫飽”向“品質(zhì)”轉(zhuǎn)變，這種住宅形式潛在的問(wèn)題就會(huì)慢慢顯現(xiàn)，物業(yè)擺爛，只是其中較為突出的一種。

時(shí)至今日，中國(guó)城市發(fā)展正在經(jīng)歷一個(gè)短期模式轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期可持續(xù)模式的過(guò)程，住宅模式改革背后牽扯出的 土地交易制度和住房供應(yīng)制度改革也必將經(jīng)受這種震動(dòng)。

很多地方政府發(fā)展面臨的困境和債務(wù)壓力都不小，或許只有敢為人先，大膽做出嘗試，才能找到突破口。

新的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，就藏在每一位城市居民的生活空間里。